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節稅秘笈


 土地增值稅

 
申報期限 土地所有權移轉時,於訂定契約起30日內
繳稅的人 買賣或交換方式移轉:賣方繳納
贈與方式移轉:受贈人繳納
節稅方向 一、申請自用住宅用地稅率課稅,一人一生一次的機會:土地增值稅一般稅率可分為三級:分別為20%、30%、40%持有土地年限超過20、30、40年者,並可就超過最低稅率部分,再分別予減徵20%、30%、40%,而自用住宅用地稅率則為10%。
  1. 按自用住宅用地稅率課徵的適用要件:
    1. 地上房屋所有權人為土地所有權人本人、配偶或直系親屬所有。
    2. 土地所有權人本人、配偶或直系親屬,於簽約買賣前已辦竣戶籍登記。
    3. 於出售前一年內,沒有出租或供作營業之情形。
    4. 自用住宅建築完成未滿1年,房屋的評定現值必須是房屋基地公告現值的10%以上。
    5. 面積限制:都市土地未超過3公畝,約90.75坪,或非都市土地未超過7公畝,約211.75坪。
  2. 同日訂約出售、同日申報,如未超過自用住宅面積的限制,可同時適用自用住宅用地稅率。
  3. 如地上房屋部分供出租或營業使用,可申請依比例分別按自用及一般稅率課徵。
  4. 贈與非出售,不適用自用住宅用地稅率。
二、自用住宅重購退稅:出售(先購)符合自用住宅用地土地,自移轉登記日起2年內重購(後售)符合自用住宅用地土地,其新購土地地價超過原出售土地地價扣除已繳納土地增值稅後之餘額者,得申請就其已納土地增值稅額內,退還其不足支付新購土地地價之數額。
  1. 原出售土地:出售土地只要符合上述自用住宅用地要件,即使沒有申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅,也可申請重購退稅 。
  2. 新購土地:
    1. 原出售土地及新購土地所有權人須為同一人。
    2. 地上房屋所有權人須為土地所有權人本人、配偶或直系親屬所有,並辦竣戶籍登記。
    3. 新購房屋沒有出租或供作營業使用之情形。
    4. 面積限制:都市土地未超過3公畝,約90.75坪,或非都市土地未超過7公畝,約211.75坪。
    5. 先購後售者,其新購土地完成登記日須已持有自用住宅用地。
  3. 把握機會及期限:重購退稅無申請次數限制,自90年1月1日起退稅申請期限為5年。
  4. 重購管制:已辦重購退稅之重購土地,自完成移轉登記日起5年內,若有移轉或改作其他用途之情事,則會追繳原退還稅款;另其戶籍遷出或未設籍於該地,除因為子女就學需要、因公務派駐國外、土地所有權人死亡等3種特殊因素原因外,其餘情形仍會追繳原退稅款。
三、一生一屋申請:土地所有權人適用現行土地增值稅一生一次優惠稅率規定後,再出售其自用住宅用地,符合下列各款規定者,仍可適用10%優惠稅率課徵土地增值稅。
  1. 出售都市土地面積未超過1.5公畝部分或非都市土地面積未超過3.5公畝部分。
  2. 出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女,無該自用住宅以外之房屋。
  3. 出售前持有該土地6年以上。
  4. 土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前,在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年。
  5. 出售前5年內,無供營業使用或出租。

發佈者:臺南市政府財政稅務局
更新時間: 2018-06-22 16:20:00

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